[민사소송] 임차권 등기명령이란? 임차권 등기명령 신청방법

오늘 알아볼 내용은 임차권 등기명령 

입니다 요즘 전세 보증금 미반환시 

임대인-임차인 싸움할때 유용하게 

써먹을 수 있는 방법입니다 

 

임차권 등기명령이란? 

임차인 보호를 위하여 전월세 계약이 

종료된 이후 보증금을 반환받지 못하면 

법원의 명령에 의해 임차권 등기를 

하여 대항력, 우선변제권을 인정하게

만든 제도입니다

 

우리가 평소에 하는 전월세 계약은 

물권이 아닌 채권이라 부동산 등기부 

등본에 기재되어 있지 않습니다 물권은 

등기부에 기재하게 되어있어서 언제든 

제3자에게 권리 주장이 가능합니다 

근데 채권은 당사자끼리는 주장이 

가능한데 제3자한테 주장을 못해요 

 

그럼 전월세 계약은 채권이라 등기부에

기재되지 않는데 임차인이 대항력을

갖추려면 계약, 점유, 전입 이 3개가

모두 있어야합니다 주택의 인도와 

전입신고를 하면 대항력이 생기고 

거기에 추가로 확정일자까지 받아야 

우선변제권까지 확보가 되는겁니다 

 

근데 우선변제권은 임차인이 이사를

가면 효력이 상실되는 문제가 있어요  

예를들어, 임차인이 지방 발령으로

이사를 가야되는 사유가 생겼는데 

임대인이 전세 보증금 반환을 안한 

상황에서 이사를 가버리면 임차인의 

우선변제권이 사라져버립니다

 

근데 전세 보증금이 한 두푼도 아니고 

서울, 경기 수도권은 전세 보증금 

2억이 그냥 넘는데 이걸 현금으로 

갖고 있는 임대인이 많지 않습니다 

 

대부분 새로운 전세 임차인이 와야 

그 돈으로 기존 전세 임차인에게

돌려주는 구조로 되어는데 새로운

전세 임차인을 구하지 못하면 전세

보증금 미반환 사태가 생길 수 밖에

없습니다 

 

이럴때 임차권 등기명령을 법원에

신청하는겁니다 임차권이 등기부에

기록되면 기존 임차인의 대항력과 

우선변제권이 모두 살아있기 때문에 

임차인이 이사가도 걱정이 없습니다

 

그럼 임대인이 보증금 반환 안해주면 

일단 임차권 등기명령부터 신청하면 

만사가 해결되나? 그건 또 아닙니다 

 

왜냐하면, 주택임차권 등기가 기록된

집은 전세를 알아보러 오는 임차인들이

부동산 등기부등본 떼어봤는데 임차권

등기가 되어있으면 "보증금 제대로

못 주는 임대인이구나" 생각하기 때문에

전세 계약을 안합니다 

 

가뜩이나 새로운 임차인이 빨리 와서 

계약하고 잔금을 받아야 그 돈으로 

기존 임차인을 내보내고 임차권 등기 

말소를 할 수 있는데 임차인들이 피하면 

기존 임차인은 보증금 반환받기까지 

시간이 너무 오래걸립니다 이러한 이유

때문에 임차권 등기명령을 현실적으로 

많이 안 씁니다

 

그래서 제가 추천드리는건 임대인이

전세 보증금을 빼주지 못해서 미안함을

인식하고 전세 보증금 낮춰서라도 빨리

계약할 수 있게 노력한다면 굳이 임차권

등기명령 하지 말고 마무리를 좋게

하시라고 알려드립니다 

 

근데 임대인 중에서도 임차인이 보낸 

전세 보증금 반환 내용증명이나 연락을

의도적으로 무시하고 배째라고 나오는

경우가 있는데 악질적인 임대인한테는 
앞서 말한 임차권 등기명령 반드시 

해놓는것을 추천합니다 

 

임차권 등기명령 신청 방법은 본인이

직접 하거나 아니면 법무사 사무소에 

비용 내고 맡기면 됩니다 평균적으로

임차권 등기명령 법무사 비용은

5만원~10만원 사이로 받더라구요

 

본인이 전자소송 경험이 있다 싶으면

직접 임차권 등기명령해도 되는데

사람마다 처한 상황이 다르기 때문에

대략적인 개요만 설명드리겠습니다 

 

비용 3가지를 먼저 제출하고 전자소송 

사이트 가서 임차권 등기명령 신청서를

작성하면 되는데 일단 서울시 지방세

납부 사이트인 위택스 가셔서 등록면허세

등록분을 내야합니다 

등록면허세에서 전세의 경우는 3천원

내야하고 월세의 경우는 월세의 0.2%

차임이 적용됩니다 월세 50만원 주고

살았으면 등록면허세는 1천원 내면

된다는 말이죠

 

그 다음 인터넷 등기소에 가셔서 

등기신청 수수료를 납부해야됩니다 

3천원 정도 내셔야되는데 이거는 

그냥 하라는대로 따라서 하면 

됩니다

마지막으로 전자제출 등기부로 

발급받아야되는데 이게 아마 

1천원 정도 듭니다 이것도 따라서 

납부하시면 됩니다 

위의 3가지 비용을 전부 납부했으면 

이제는 전자소송 사이트로 가셔서 

민사서류란에 임차권 등기명령 신청 

이걸로 작성하시면 됩니다 

소명서류는 전세보증금 반환해달라는

내용증명을 소갑1호증으로 첨부하면

되고 첨부서류로는 4개 준비해야됩니다 

1. 해당 건물 등기부등본 

2. 신청인(임차인) 주민등록 등본

3. 건물 도면(건물 일부 임차시)  

4. 임대차 계약서

 

많은 분들이 3번 건물 도면에 대해 

어려워하시는데 이거는 간단하게 

컴퓨터 그림판으로 그려서 제출을 

해도 문제 없습니다 

 

임차권 등기 명령 소요기간은 14일

정도이고 해당 건물 등기부에 이렇게

표시가 되고 임차권 등기가 제대로

됐는지 확인하고 이사를 가면 됩니다 

임차권 등기가 되면 대항력은 성립했기

때문에 마음놓고 이사 가셔도 되구요 

부동산 등기부 떼어볼때마다 을구에

주택 임차권 등기가 있으면 임대인

입장에서는 최대한 빨리 말소시키려고

노력할 수 밖에 없습니다 본인 스스로 

부끄럽기도 하고 다른 사람들이 볼까봐 

대출해서라도 말소시키는 분도 봤어요

 

집주인이 보증금을 돌려줄때 임차인은 

그 돈을 받고 임차권 등기 말소를 

해주면 됩니다 임차인이 먼저 말소를

해줄 필요는 없습니다 민법상 동시이행

관계에 해당하기 때문입니다 

 

근데 임차권 등기가 되어도 임대인이 

돈을 돌려주지 않는 경우도 있는데 

이럴때는 최후의 수단으로 보증금 

반환 소송해야되고 1년 가까이 시간이

걸리는데다가 강제경매 신청해야되고 

낙찰이 되냐 안되냐 따져야됩니다