[민사소송] 전세 보증금 반환, 계약금 돌려받기 부동산 내용증명 하세요

요즘 전세보증금이나 계약금 반환 

문제로 부동산 분쟁이 정말 많은데요 

임대인들은 임차인이 나간다고 하면 

갑자기 수천만원~ 억 단위 보증금을

한꺼번에 줘야하는데 현금 쌓아놓고

사는 임대인들이 많지 않거든요 

 

코로나 사태 이후에 상가들 계약도 

잘 안되고 기존에 있던 임차인들도 

돈이 안 벌리니까 계약 해지하고 

나가겠다는데 상가 임대인들도 

공실로 비워두긴 애매하니 보증금 

반환을 천천히 하는 경우도 있습니다

 

그리고 부동산 계약금 반환 분쟁도

많은데 계약금은 보통 전체 금액에서 

10% 걸어놓는데 월세 가계약금은

기껏해야 5~10만원 걸어놓고 안되면

포기하는게 마음이 편하거든요

 

근데 전세 계약금은 다릅니다 수도권에 

부동산 전세 금액이 2억이 넘는데

10%만 해도 계약금이 2천만원이란 

말이죠 가계약금을 걸어놓는다고 해도

최소 백만 단위는 걸어놔야 임대인이

다른 임차인을 구하지 않고 기다리겠죠 

 

근데 임차인이 가계약금을 걸었지만 

다른 집 보다가 마음이 바뀌어서 기존에

가계약금 걸어둔 집과 계약을 안하고

싶으면 가계약금을 포기하면 되는데

2천만원이 적은 돈은 아니니까 포기가

안되고 가계약금 돌려받기 문제로 

싸우는 경우가 꽤나 많아요

 

저도 공인중개사 개업해보고 가계약금 

돌려받기 문제를 겪어봤습니다만 정말 

가계약금 돌려받기 쉽지 않습니다 말이

통하는 임대인이면 다행인데 무조건

못 준다 해버리면 대책이 없습니다 

게다가 공인중개사는 임대인 눈치를 

안 볼 수 없기 때문에 중간에 끼이면 

입장만 난처해지고 아무것도 못해요 

 

근데 문제 생겼다고 바로 소송 제기하면

서로 감정상하고 악감정만 생기니까

부동산 내용증명부터 일단 보내고

상대방이 좋게 나오면 서로 협의해서

마무리하면 되고 안 좋게 나오겠다 

싶으면 민사소송 준비 해야겠지요 

 

내용증명으로 강제집행의 효력은 

없지만 임대인이 해당 부동산에 대해 

애착이 강하거나 싸우는걸 싫어하면 

민사소송 안하고 내용증명 내용대로

따르는 경우도 있습니다 어차피 

임대인은 반드시 줘야되는 돈이고

소송으로 가봐야 임대인, 임차인 서로

돈 낭비, 시간낭비하게 되잖아요

 

사건에 따라 다르겠습니다만 보통

부동산 내용증명을 보내는 사유로는 

임대인 - 임대차 계약 해지 내용증명

임차인 - 전세 보증금 반환 내용증명 

이거 2개가 가장 많은것 같습니다 

임대인이 내용증명을 보내는 경우는

임차인이 월세를 2기 이상 연체하면

계약해지 사유가 되기 때문에 임대차

계약해지 내용증명 보내고 명도소송을 

이어나가기 위한 절차로 하구요 

 

임차인이 내용증명을 보내는 경우는 

전세 보증금을 돌려받지 못하면 보증금

반환 내용증명 보내고 임차권 등기명령 

받으려고 하는건데 전세 보증금 반환

내용증명 양식이니까 대략 이렇구나

참고하시면 좋겠습니다

 

실제로 부동산 전세금 문제 때문에 

고민일때 내용증명 보내서 집주인이 

집이 경매로 넘어갈까봐 얼른 보증금을 

마련해서 빼준 사례도 있어요 어차피

전세 보증금을 돌려줘야 할 돈이고

굳이 법원가서 민사소송하고 그러면

서로 피곤하다는걸 아는거죠 

제가 2017년도에 했었던 사건인데 

경상북도 포항에 아파트 지진으로 

인해 아파트가 기울어서 계약해제 

및 계약금 반환을 청구했던 사건입니다 

 

처음에는 전화해서 이러한 사정이 

생겨서 구매를 못할것 같다 말했더니 

매도인이 처음엔 동의하더니 나중에 

본인의 손해가 너무 커서 못하겠다 

억울하면 민사소송해라 이러더군요

 

처음부터 바로 소장 접수를 하려고 

했으나 일단 민사소송 하기전에

내용증명으로 우리가 계약금을 

먼저 지불한것이 사실이고 계약금 

반환 요청도 분명히 드렸다는걸 

입증하려고 내용증명 보냈습니다 

그리고 민사소송 시작했는데 상대방은

포항에서 발생한 지진은 자연재해로

인한 불가항력으로 아파트 매매계약

해제가 안된다고 주장하더라구요 이거는 

상대방의 주장에도 일리가 있어서 

어떻게 반박해야될까 고민했습니다 

 

사실 지진은 인간이 해결할 수 있는 

분야가 아니기 때문에 상대방에게 

안타까운 마음도 있습니다만 아파트 

계약을 한 이유가 부모님을 모시기 

위해서 계약을 했는데 기울어진 

아파트에 모실 수는 없다 사정변경을 

이유로 계약해제를 주장했습니다

 

그래가지고 거의 1년동안 끌다가 

재판장이 민사조정으로 해서 계약금 

2천만원은 매도인이 가져가는 대신, 

아파트 매매 계약 해제하는 조건으로

마무리를 지었습니다 2억 주고 살뻔한 

아파트 2천만원 포기하고 잔금 1억 

8천만원 안 주게 되서 불행중 다행이죠 

 

당시 아파트 매매계약 하면서 특약사항 

기재할때 매수인이 내용을 넣어달라고 

녹음했는데 특약사항을 기재하지 않은 

공인중개사한테 소송을 걸어서 계약금 

2천만원 전부는 아니고 50% 과실을 

인정해서 1,000만원 손해배상 받았습니다