[부동산 소송] 부동산 잔금전 이사 받아주면 안된다

1. 임대차 계약할때 임차인 잘 들어오는것도 복이다

이번 이야기는 임대인에게 필요한데 주택, 상가 임대차 전부 해당됩니다. 보통 건물주. 임대인이 갑이 맞지만 요즘은 건물주라고 행복한것도 아닙니다. 임차인(세입자) 잘못 만나면 건물주도 힘듭니다. 물론 부동산 명도소송 통해서 임차인을 법적인 절차에 맞게 내보낼 수 있지만 명도소송을 한다는건 합의가 안되서 강제적으로 내쫓는거나 마찬가지라서 악감정이 생기고 임대인, 임차인 둘다 고생합니다. 그래서 가급적이면 원한 사지 말고 사이좋게 합의보거나 해결하는것이 가장 좋습니다. 대한민국 사회가 좁아서 소문도 잘 퍼집니다. 그러나, 도저히 납득할 수 없다면 소송할 수 밖에 없습니다. 

2. 공실인데 임차인이 짐을 먼저 넣어도 되냐고 물어보면 고민이다 

임대인이 비어있는 방을 임대한다고 했는데 공인중개사들 연락 받다보면 임차인이 사정이 생겨서 잔금 납부하기 전에 미리 들어와서 살면 안되냐, 사정 좀 봐달라 하는 경우가 가끔 있습니다. 저도 겪어봤었는데 임대인 입장에서는 방이 안 나가서 걱정인데 세입자가 집 계약하자고 하니 얼마나 기쁘겠습니까? 하지만 잔금을 완벽하게 못 받았는데 들여도 되나 여기서부터 고민이 시작됩니다. 현행법으로는 잔금 납부가 완전히되고 나서 임차인이 새로 들어오는것이 원칙입니다. 임대차 계약에서 보증금 전액이 지불되어야 임대인에게 임차 목적물 인도청구할 권리가 생깁니다. 하지만 너무 엄격하게 따지고 들면 임차인이 다른집 알아보겠다 돌변 할 수 있으니까 마음이 착하고 여린 임대인은 뭐 별일 있겠어? 하며 잔금 다 안 냈는데 입주를 받아주기도 합니다. 물론 깐깐한 임대인은 다른 임차인 찾아보겠다며 계약을 해지하기도 합니다.

 

3. 짐을 먼저 넣은 임차인이 잔금을 안 내면 임대인은 환장한다

하지만 잔금 납부 전에 임차인이 먼저 짐을 넣고 그 거주공간에 살아버리면 임대차의 대항력이 인정되서 임차인이 작정하고 잔금 안 내버리면 대책이 없는 상황으로 흘러가게 됩니다. 물론 양심이 있는 임차인은 잔금을 내지만 임차인들이 항상 착하고 양심 있는 사람만 있는것은 아니며 최악의 임차인을 만나면 월세도 안 내는걸 눈만 뜨고 구경할 수 밖에 없습니다. 

4. 악덕 임차인을 내보낼 수 있는건 명도소송이다 

이럴때 부동산 명도 소송을 해야되는데 1심판결 받을려고 해도 짧으면 6개월에 길면 1년 걸립니다. 최소한 6개월은 월세 못 받고 임차인이 깽판을 부리는걸 임대인이 구경할 수 밖에 없는 상황이 생깁니다. 임대인 중에서 극단적인 분들은 용역들 동원해서 임차인 내보내려 시도하는데 그럼 임차인도 악에 바쳐서 죽기 아니면 살기 개싸움으로 변질됩니다. 임차인의 허락없이 짐을 빼면 임대인측에게도 재물손괴죄나 주거침입죄 같은 형사처벌의 대상이 될 수 있습니다. 

5. 그래서 저는 임대인-임차인 둘다 특약사항으로 묶어버린다 

저도 공인중개사 자격증이 있고 활동을 하지만 계약을 많이 해서 돈 버는것도 중요하지만 더욱 중요한건 부동산 거래 계약에서 사고를 안 내서 양 당사자가 법원 가서 소송 안하게끔 하는거라고 믿습니다. 그래서 저도 부동산 계약시 특약사항에 임대인 - 임차인 각각 유리한것도 적어주고 불리한것도 전부 씁니다. 서로에게 권리와 의무를 같이 부과하면 둘다 계약 조항에 묶여서 함부로 못합니다. "잔금 일자에 잔금을 지급하지 않을 경우 중도금 지급 이후에라도 임대차 계약은 해제된것으로 간주하며 계약금, 중도금은 위약의 손해배상 액수로 반환되지 않는다." 근데 위와 같이 특약사항을 넣어버리면 임차인들은 부담스러워서 계약 안합니다. 특약 사항대로 잔금 못 내면 계약해제에 중간에 냈던 중도금도 날아가게 생겼으니 계약 할때도 훨씬 신중해지게 됩니다.

 

6. 너무 깐깐하게 하면 계약 못하는데 중개사로 먹고 살 수 있겠냐?

부동산 명도소송이 힘들고 괴롭다는것을 아니까 임대인이나 임차인이 서로 부동산 계약 가지고 법원 안 가게 막고 싶은겁니다. 오죽하면 임대인들이 명도소송 한두번만 겪어도 세입자 상대 안하고 집 팔겠다 이런말 나오는걸 저는 여러번 봤습니다. 우리 민법에서 계약법 조항은 특약으로 다르게 정할 수 있습니다. 사적 자치의 원칙이 적용되니까 계약법의 규정에 어긋나지 않는 범위 내에서는 어떠한 특약도 설정 가능합니다. 부동산 계약하면서 임대인-임차인에게 "너무 엄격하다, 너랑 계약 안한다, 거래 파토내자" 이런 소리도 많이 들었지만 부동산 계약은 임대인과 임차인 당사자 모두 가혹할만큼 엄격하고 꼼꼼해야한다고 생각합니다. 부동산 중개로 돈은 못 벌었지만 그래도 임대인-임차인 얼굴 붉히고 싸운적은 한번도 없었다는게 제 자랑거리 중에 하나입니다.