[제소전 화해] 제소전 화해란? 제소전 화해 비용은 얼마인가요?

제소전 화해란? 

소송을 제기하기 전에 화해한다는

뜻으로 보통 민사사건에서 분쟁이

생기기전에 미리 소송전 쌍방이

합의를 하는 방식입니다

 

주로 억 단위 이상 돈거래나 부동산

관련으로 제소전 화해를 신청하는

경우가 많습니다 특히 상가와 

관련된 부동산 분쟁에서 가장 

활용도가 높습니다

 

제소전 화해를 하는 이유는 임대인과

임차인이 계약시 추후 일어날 분쟁

예방하기 위해서이고 제소전 화해가 

성립하면 화해조서가 나오는데 이건

확정 판결과 동일한 효력을 가집니다

제소전 화해는 사건번호가 "자" 로 

시작하는데 제소전 화해 조서에 있는

내용은 당사자가 합의해서 작성한거라

법에 위반되지 않는 이상은 쌍방 모두

지켜야하고 반대로 제소전 화해조항도

현행법에 위반하면 화해조항이 무력화

되어버립니다

 

제소전 화해 절차는 신청하기 전에

당사자가 서로 합의한 내용들을

화해조항에 집어넣고 당사자 중에

한 사람이 법원에 신청하면 됩니다 

실무상 임대인이 제소전 화해 신청서를

법원에 제출하더군요

 

제소전 화해 비용은 변호사 사무실에 

77만원 정도 하는데 임대인-임차인

절반씩 내기도 하고 임대인이 전부

내기도 합니다 아무래도 제소전

화해는 현실적으로 임차인보다

임대인한테 더 유리하게 사용되고

있으니까요 

 

제소전 화해가 평소에 자주 쓰이는것은

아닌데 상가 임대차법(=상임법) 분쟁

방지에서 상당히 많이 사용됩니다 

제가 진행해본 제소전 화해에서도

대부분 상가 관련된것이 압도적입니다

 

상가 임대차시 임차료 연체, 원상복구,

계약 해지, 각종 수리책임, 권리금 분쟁

등등 이런것들은 비용이 들어가는거라

임대인도 해주기 싫은거고 임차인도

본인 소유 건물이 아니니까 어차피

계약기간 만료되면 나갈건데 왜 내 돈

들여야되냐 이러면서 분쟁이 발생합니다

 

상가 임대차는 금액 자체가 워낙 커서

분쟁도 많고 계약해지도 쉽지 않습니다 

물론 상임법이 있어서 임차인도 어느정도

보호가 되지만은 월세 자체도 비싼데

상임법에서 임차인이 3기의 월세 밀리면

바로 계약해지가 가능해지는데 이게

막상 현실에서 하려면 정말 쉽지 않거든요

 

3개월 이상 연체된 임차인도 배째라

이런식으로 쉽게 나가려고 하지 않기

때문에 여기서 임대인이 임차인에게

명도소송을 추가로 제기해야되는데요 

건물 명도소송이 스트레스 많이 받아요  

마음 약한 사람은 이거 하기도 힘듭니다

 

건물 명도소송 하면 6개월 ~ 1년 정도

걸리구요 건물 명도소송 하고나서

추가로 강제집행에 나서야되는데 

임대인 임장에서는 임차인 하나 잘못

들여서 소송하고 시간 낭비하고

그 동안 새로운 임차인을 구하지 못하는

기회비용에 손해가 계속 쌓입니다

 

하지만 제소전 화해를 통하면 상가

부동산 관련 내용들을 전부 집어넣게

되면 굳이 건물 명도소송 안해도 제소전

화해 조서 가지고 강제집행으로 편하게

마무리 가능합니다

 

임대인 입장에서는 제소전 화해가 유리하고 

임차인 입장에서는 불리한 면이 있어요 

 

임대인이 유리

1. 계약기간만 끝나면 임차인을 즉시

내보낼 수 있으며 임차인에 대해서 

명도소송을 하지 않아도 가능 

2. 주택임대차, 상기임대차법에서

임차인에 유리한 강행규정을 무시하고

제소전 화해조항이 우선 적용 가능

 

임차인이 유리

1. 임대인이 보증금 반환 안하면 즉시

강제경매로 돌입해서 임대인 건물을

제소전 화해 조서로 강제 경매 처분

시킬 수 있음 

 

근데 보통 제소전 화해는 임대인이

임차인을 내보내기 위한 구실로 많이

쓰고 임대인이 제소전 화해 쓰자고

해버리면 임차인이 거절을 하기

어려운 입장이 되어버립니다 

 

그래서 임차인이 제대로 알아보지도

않고 제소전 화해에 동의를 해버리면

나중에 되돌릴 수가 없습니다 법원의

확정판결과 똑같은 효력을 지니기

때문에 소송도 안되요 이것을 명심하고

제소전 화해 합의를 하셔야됩니다

 

유동인구 수십만명에 큰 대로변이고 

역세권인데 공실에다가 권리금도 없이

너무 깔끔하면 임대인이 제소전 화해를

활용하고 있구나 보셔야합니다 그렇게

좋은 자리에 공실로 놔둔다는것은 

임대인이 보통 사람이 아니라는거죠 

 

그러나, 제소전 화해는 채권적 효력만 

미칩니다 임대인-임차인 간에만 효력이

미치고 그 이외 제3자한테는 제소전

화해조항이 먹혀들지 않으니까

임대인도 주의사항이 있어요 

 

어려운 말로 "채권적 청구권에 기한

판결의 기판력은 승계인에게 미치지

아니한다" 인데 임차인이 또 다른

임차인(=전차인)을 구해서 새로운 

점유자를 구해버리면 임대인은

전차인에 대해서 제소전 화해 조항을

써먹을 수가 없습니다

 

제소전 화해는 임대인-임차인이 서로

원하는 조항 집어넣어서 간단하게

마무리 할 수 있는데 액수 자체가 크고

상가가 신규 건축물, 역세권, 10층 이상

대형 건물 임대인들이 제소전 화해를 

이용하고 변호사 사무실에 맡깁니다 

제소전 화해는 상호합의가 원칙이라

한쪽편만 유리한게 아니고 임대인과 

임차인이 상호협의 하면서 작성하는게

가장 좋습니다 

 

급하게 하지 마시고 여유기간을 두고

임대인과 임차인에게 각자 유리한

조항과 불리한 조항 절반씩 섞어서

작성해둬야 서로 불만 없고 권리와 

의무가 공평하게 나뉘는거죠

 

임대인이 재촉한다고 급하게 도장을

찍으면 임차인만 호구되는 지름길이지만

반대로 임대인도 아무 생각 없이 내가

유리하겠지 하다가 이상한 전차인 잘못

들어오면 명도소송하고 돈이 이중으로

깨지니까 신중하게 해야합니다